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承德市个人住房公积金贷款管理规范
2018-01-10 14:11:00   来源:   评论:0 点击:

根据承德市住房公积金管委会第十六次会议决议、第十七次会议决议、《承德市人民政府关于调整住房公积金贷款政策的通知》承市政字[2017]23号、《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》...
根据承德市住房公积金管委会第十六次会议决议、第十七次会议决议、《承德市人民政府关于调整住房公积金贷款政策的通知》承市政字[2017]23号、《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知承市政字[2017]40号文件精神,中心及时调整了我市住房公积金贷款政策,并据此修改完善了《承德市个人住房公积金贷款管理规范》,请遵照执行。
    一、贷款的范围
  (一)购买房地产企业开发的普通商品房、经济适用房。
  (二)购买经有关部门审批的危改房及回迁房。
  (三)购买具有产权的普通二手房。
  (四)在国有土地上自行建造、翻建、大修的自住住房。
  (五)商业住房贷款置换为公积金贷款的普通自住住房。        
    二、借款人的条件
  (一)借款人应为具有完全民事行为能力的自然人,是所购房屋的产权人。
(二)连续缴存(连续欠缴不超3个月,公积金账户缴存余额满6个月)住房公积金6个月。借款人配偶断缴、欠缴公积金的,不计算其贷款额度;职工因工作调动等原因涉及个人住房公积金账户内部转移、异地转入、账户合并的,开户、缴存时间合并计算。
  (三)具有备案的购房合同及首付款票据,购房首付款比例符合规定要求。
  (四)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
  (五)同意办理公积金中心认可的贷款担保方式,贷款所购住房可用于抵押。
  (六)借款人购买住房的开发企业,已同公积金中心签订贷款合作协议。
  (七)借款人及配偶均无尚未还清的住房贷款。
  (八)置换贷款申请人,须有房屋产权证和自行清偿银行贷款的能力。
(九)二手房贷款所购房屋须有产权证,贷款所购住房产权人可以为单位或个人;所购住房产权人为单位的须提供以下资料:营业执照、法人代表证明及身份证、出售房屋产权证、开户行账号。
  (十)异地借款人须持有缴存地住房公积金管理中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
    三、贷款额度、年限、首付比例
  (一)贷款额度按下列原则综合测算确定:
1、按还贷能力计算贷款额度:家庭月收入扣除人均生活费800元、家庭其它贷款月还额、能证明的其它月支付额后,余额为月偿还贷款能力,以此测算贷款额度。
2、按公积金缴存额计算贷款额度:以借款人夫妻双方法定退休年龄内,所缴存住房公积金数额与个人公积金账户余额之和的2倍测算贷款额度。
3、按贷款规定首付款比例测算贷款额度。
4、公积金缴存人婚前使用商业银行贷款购房,婚后申请置换为公积金贷款,其配偶缴存公积金的,可合并计算贷款额度。置换贷款不超过申请时测算可贷款最高额且不超过原商业贷款余额。
5、按上述原则综合测算确定贷款额度后,夫妻双方缴存住房公积金的,最高贷款额度为60万元,夫妻单方缴存住房公积金的,最高贷款额度为40万元。
  (二)贷款年限的确定:
1、二手房贷款:房屋建成年限不超过20年,房屋建成年限与贷款年限之和不超过40年。
2、置换贷款:房屋建成年限不超过20年且不超过原商业贷款剩余还贷年限。
3、组合贷款:组合贷款年限以中心确定的年限为准。
4、贷款期限的延长:对家庭收入稳定,具备偿还贷款能力,信誉良好的借款人,公积金贷款使用年限最长顺延到法定退休年龄后5年(男最高65周岁,女最高60周岁,机关事业单位县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员最高65周岁)。
5、各类住房公积金贷款期限最长不超过30年。
6、贷款的展期缩期:贷款缩期期限按照承德市住房公积金管理中心关于贷款年限相关规定执行。展期期限不得超过原贷款期限,贷款展期期限与原贷款期限相加不得超过借款人的最高贷款年限且不超过借款人法定退休年限。由承德市住房置业担保公司提供保证担保(抵押他项权利归其所有)的个人贷款暂不办理展期贷款。
   (三)贷款首付比例的确定:
 1、购买首套建筑面积144平方米(不含)以下普通自住住房的,首付比例不低于房屋总价款的30%;购买首套建筑面积144平方米及以上住房的,首付比例不低于房屋总价款的40%。 
    2、二套房贷款,首付比例不低于房屋总价款的60%;
3、购买二手普通自住住房的,贷款首付比例:建成年限1-5年不低于30%、6-10年不低于40%、11-20年不低于50%。
    四、二套房贷款的认定
二套房遵循“已贷认房”的原则,即对已使用贷款购买过一次住房,再次申请使用住房公积金贷款的认定为二套房贷款,具体规定如下:
(一)个人信用报告中已有一次银行住房贷款记录的。
(二)个人信用报告中已有一次公积金住房贷款记录的。
(三)个人信用报告中未记录,但公积金系统中有一次贷款记录的。
(四)个人信用报告中有一次银行、公积金同时发放贷款(即组合贷款)记录的。
(五)个人信用报告中有商住两用房贷款记录,借款人提供房屋产权证或银行借款合同,经认定为住房贷款的。
(六)置换贷款房原贷款为二套房的。
(七)通过其它渠道获得相应资料能证明确定有过一次住房贷款的。
(八)夫妻婚后使用公积金贷款购买的首套房,在贷款期限内离异的,离婚协议或离婚判决书将所购住宅判给另一方的,按以下两种情况处理:
1、所购房屋判给主借款人的,主借款人继续偿还贷款;次借款人公积金帐户经过审批可以解封,并可以再次申请住房公积金贷款,按二套房贷款政策执行。
2、所购房屋判给次借款人的,贷款主借款人不能变更,贷款未结清前主借款人不能申请二套房公积金贷款。
    五、借款人收入的认定
(一)取消公积金缴存人工资收入证明,按缴存基数核定工资收入,本市缴存人使用最近半年的缴存明细核定工资收入,缴存明细由经办人打印签字,加盖公积金业务专用章;异地缴存人使用《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》核定工资收入由经办人签字加盖公积金业务专用章。
(二)非公积金缴存人出具制式《工资收入证明》,工资收入核定不得超过2000元。
(三)家庭中有商业用房出租的,提供房屋产权证、产权部门备案的购房合同及发票、租赁合同,经认定后,房租可计入家庭收入。
(四)家庭有经营行为,能提供营业执照、销售发票,运输车辆营运证等,经核实适度认定,可计入家庭收入。
    六、借款人担保的管理
借款人及其配偶为他人贷款提供担保,被担保人尚未还清贷款,借款人贷款额度按下列情况核定:
(一)担保余额5万元及以下,夫妻双方缴存住房公积金的,正常计算公积金贷款额度;夫妻单方缴存住房公积金的,从可贷款额度中扣减担保余额的50%。
(二)担保余额5万元以上,夫妻双方缴存住房公积金的,从可贷款额度中扣减担保余额的50%;夫妻单方缴存住房公积金的,从可贷款额度中扣减担保余额的100%。
担保余额即个人信用报告中注明的担保贷款本金余额。
    七、借款人个人信用管理
借款人的信用以“个人信用报告”和“个人住房公积金贷款逾期情况表”为准,个人信用审查时限为申请公积金贷款最近24个月,借款人有曾用名的,同时出具曾用名的信用报告。
(一)借款人及配偶个人信用报告有下列情形之一的不予办理住房公积金贷款:
1、当前属于禁入类客户的。
2、出现各类不良信用记录累计12期及以上的(准贷记卡还贷记录中显示“3”时,认定为一次信用不良,并以此类推计算信用不良期数)。
3、拖欠单笔还贷累计6期及以上的。
4、拖欠单笔还贷连续3期及以上的。
5、准贷记卡存在透支180天以上未还记录。
6、单张贷记卡存在累计6期及以上未还最低还款额的。
7、存在因个人信用不良被起诉记录的。
(二)只因下列情况造成信用不良的客户,可以申请办理公积金贷款:
1、个人助学贷款逾期,在贷款期限内结清的。
2、欠缴信用卡年费造成客户信用不良,已补缴年费的。
   八、贷款的偿还
  (一)提前还款
借款人正常还款一年以上的,可向当地公积金管理部申请提前还贷。申请提前偿还贷款时,可申请部分偿还或全部偿还。提前部分偿还的,可使用个人公积金账户资金,但须留足6个月缴存余额,由中心划扣还贷;提前全部偿还贷款的,可申请使用公积金账户中的余额,当账户余额小于还贷额时,借款人应先到银行偿还不足部分资金后,中心再划扣相应部分资金。
  (二)按月提取还贷                      
1、借款人偿还公积金贷款期间,可与中心签订委托按月提取住房公积金协议,每月提取一次公积金,中心按月从借款人公积金账户代扣资金,划转到借款人还贷账户用于偿还贷款。
2、有下列情形之一的委托提取协议解除:
(1)出现连续2次累计4次还贷逾期的。
(2)公积金连续欠缴3月以上的。
3、委托按月提取协议的重新签订:夫妻双方均签订委托按月提取协议的,有一方协议解除,另一方连带解除。①因还贷逾期协议解除的,正常还贷满6个月以上时,可申请重新签订委托按月提取协议;②因欠缴公积金协议解除的,正常缴存后可重新签订委托按月提取协议;③因一方欠缴公积金协议解除的,另一方可重新签订委托按月提取协议。
4、委托按月提取金额的确定:当借款人家庭公积金月缴存额大于月还贷本息额时,按月还贷本息额提取划转到借款人还贷账户;当借款人家庭公积金月缴存额小于月还贷本息额时,按月缴存额提取划转到借款人还贷账户,因公积金缴存额增加,借款人可每年重新签订委托按月提取协议,直至月提取额满足月还贷额为止。
(三)偿还应还未还
当借款人还贷逾期1期及以上时,可以申请使用账户内公积金余额偿还逾期贷款本息。需出具本人签字的书面申请书,管理部主任批准后办理,还款登记和还款入账须在同一个工作日完成。
(四)强制划扣还贷
当借款人还贷逾期连续满3期时,中心须从借款人公积金账户中强制划扣资金用于偿还逾期贷款本息。强制划扣还贷应遵循“先催收,后划扣”的原则,管理部及受委托银行在通过多种方式确认催收无效的情况下,在逾期催收台账上做出详细记录后,才能强制划扣还贷。
(五)还贷方式
为便于职工正常还款,结合软件系统管理要求,采用等额本息的还贷方式。
    九、贷款逾期的管理
1、贷款逾期的催收由管理部负责,委托银行实施,要根据贷款逾期的程度采取短信、电话、邮件、上门等措施予以催收。
2、对住房置业担保公司担保的贷款逾期,除加大催收力度外,还应积极协调住房置业担保公司代偿。
3、对严重还贷逾期的借款人,应根据规定强制划扣其账户公积金偿还贷款本息,当账户金额不足以偿还逾期贷款本息时,可通过法律手段收回逾期贷款本息或按合同约定收回全部贷款。
    十、贷款利率管理
(一)公积金贷款利率执行人民银行公布的住房公积金贷款利率。
(二)公积金贷款期限在1年及以下的,实行合同利率,遇法定利率调整不分段计息。
(三)公积金贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整时,于次年1月1日按上年最后一次利率调整的标准执行。
本规范自2017年9月1日起执行,原《承德市个人住房公积金贷款管理规范》(承市公积金中心[2015]83号)同时废止。

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