我市“十一五”计划将从明年开始实施，规划方案已经确定，GDP增长年平均要达到10% ~ 12%之间。“十五”期间房地产增长年平均速度达到30%以上，“十五”末期，房地产品产值在GDP中比重达到9%。从需要和可能看，房地产业作为国民经济的支柱产业，仍将有很大的空间。尽管目前一些城市、地区有泡沫，未来近二十年仍然将有一个相当快的发展速度。到2020年，我国的城市化水平将达到55%，人口14亿，其中城镇人口7.7亿，如每人增加4.5㎡住房面积，需增加供应量34.6亿㎡，发展前景广阔。从我市的情况看2005年，市区商品房供给情况根据市发改委、规划局、市区商品房开发企业等部门调查的数据统计分析结果表明：市区2005年可预售商品房总建筑面积为196.75万㎡，可预售商品房13276套（其中：2004年存量房24.4万㎡，2028套，2005年可预售172.35万㎡，11248套）。2005年可预售商品房建筑面积、套数分别是2004年86.7万㎡、7628套的227%和174%，分别比2004年增加110万㎡和5648套。2005年需求预测1.55万套，建筑面积230.48万㎡，供需比例为0.85比1，供小于求2273套。

2003年，我国房地产业开发首次突破了1万亿元，2004年这种势头得到了保持。房地产业的发展有三个方面的贡献：①经济结构调整的需要，它直接关联建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融、等行业，产业链条长，是促进技术进步和产业升级是重要途径；②扩大就业，推进城市化进程；③满足居民提高生活水平的需要。“十五”计划全国城镇居民人均住房建筑面积达到22㎡，全市城镇人均面积实际达到23㎡。经验数据表明1000美元至3000美元之间，住房需求增长较快。在我国人均GDP已超过1000美元的阶段，改善型住房消费发展潜力很大。

一、  我国房地产业的萌生和房地产业市场的建立，是住房制度改革的成果，在我们加速城镇化建设的今天，还有很大需求和发展空间

我国房地产业是一个年轻的产业，改革与转轨起步较晚。

计划经济时期，土地公有制、实行行政划拨，无偿使用，房屋由国家投资建设，实行计划分配，住宅实行低租金福利政策。

1979年后，随着沿海城市开放，出现了中外合作开发土地，出售、出租，以土地权入股合资；84年国家计委和城乡建设部文件准许成立房地产公司，经营城市土地和房地产开发业务。

1987年，党的“十三大”提出社会主义市场体系包括商品市场和房地产在内的要素市场，从而宣布了房地产业的诞生。

1986年，理论界对住宅商品化达成共识，国家成立住房资金改革领导小组，正式提出提租补贴和提租增资的改革思路。

1991年，国务院印发《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，提出合理调整租金，在出售公房同时强调实行新的制度，保证新的住房不再进入旧的分配体制。

1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》。改革的基本内容是1、改革住房的建设、供给、分配和管理体制；2、建立住房公积金制度；3、发展住房金融和住房保险；4、建立规范的房地产交易市场。

1998年，住宅实物分配停止，多层次的城镇住房供应体系开始建立。

根据我们的调查，目前市区商品房市场呈现持续、稳定、健康发展的态势，其特点：一是由于城市近年人口大量迁入，经济景气指数上升，居民收入增加，商品房需求日益旺盛，使得2005年商品房供需比2004年有较大变化，从2004年的1.5：1（1.5为供应量）变化为2005年的0.85：1，商品房供应略小于需求，低于国内外平均水平1.2：1（供应量为1.2），市场需求潜力较大，商品房市场基本处于良性循环状态；二是购房用于自居消费品的占需求总量的84.2%；市场房屋售价与租金呈上升趋势；“二手房”价格上升，年初房屋空置率略高于2004年同期水平，但已呈下降趋势，属房地产“消费需求夹杂着投资需求的房地产上升时期。三是由于市政府对房地产调控措施有力，在市场机制作用下，市区房地产交易活跃，商品房供需市场已明显体现上升期特征。四是随着城市化进程和“大避暑山庄”的发展定位，城市人口从目前起至2015年每年将递增五万人左右（约为1.5万户），到2015年市区人口将达到80——100万（26万户居民——33万户居民），是目前的4倍。在人口集中的同时，市区房地产供应量亦应相应增加，以保证人口增加对住房的需求。按目前市区商品房供需比例初步推算，从现在到2015年，市区每年平均增加近3000套住房、50万㎡建筑面积。到2015年商品房年供应量达4.3万套，年开发建筑面积达500——600万㎡，基本可满足市区人口对商品房住宅的需求。对市区2004年、2005年商品房供需情况调查的结果表明，市区对商品房需求主体和需求面积、价格与中、低收入家庭的水平相适应，由于近几年市区人口和收入不断递增，经济景气指数不断提升，市区商品房市场需求旺盛，特别是土地一级市场供应量较为充裕，影响到商品房二级市场的价格呈每年平均以10%的速率递增，市区商品房的均价每平方米建筑面积已达到2000元水平。由于市政府调控有力，从供需情况、“二手房”交易、房租增长、需求动机以及国家目前对房地产调控政策、金融房贷政策变化等方面分析，市区商品房价格既不可能出现负增长，又不大可能出现较大幅度波动，房地产出现过热和“泡沫”现象有望提前预警并得到有效抑制。总体房价水平将以年5—10%呈小幅攀升，平均售价接近3000元/㎡时可能出现房价拐点。

二、房地产业是一个资金密集型产业，在需要金融支持的同时又对金融产生巨大影响；房地产业提供的大部分民生产品，关系到多数人基本居住权利是否满足，政府决不可放弃管制和调控

直到今天，人们对于中国房地产的性质仍无统一认识，产品特点如何？市场结构如何？市场发育程度怎样？政府调控和管理的是否合理、有效性怎样？大的问题认识不一致，具体问题认识更是相去甚远。为什么高房价与高空置并存，过热根源是什么？解决房地产市场秩序对策、竞争过度还是不足？

首先，房地产的商品特性：1、房地产的竞争表现为环形竞争。由于房地产不能移动，因此房地产商之间的竞争只能是地段（区位）已定情形下的竞争，每个开发商只关注与其相连的开发商，而无视其它开发商。环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。2、房地产的联带品性质和局部过热。联带品是相互关联不能分割的产品。住宅附于土地之上，所以住宅和土地是联带品。住宅市场运行特点在很大程度上取决于土地市场的运行特性。而可用的土地资源有限，土地稀缺决定住宅的稀缺，这一特征可能造成住宅长期供不应求。3、经验品性质。从商品质量的掌握情况看，可分为两类搜索品和经验品。前者是通过察看、触摸等感官手段大体判断质量的产品，后者只有在消费者购买之后的连续消费过程中才能逐步认识和了解质量的产品。住宅是经验品，消费者在购买前不可能对质量全部了解，生产者和消费者信息的掌有量严重不对称，如得不到有效遏制，就会损害消费者权利。4、住宅的耐用品和消费品性质与房价收入比。住房不仅是耐用品也是消费品。住房作为耐用品一旦购买便在相当一段时期内不可能重复购买，消费者越早买越好，因此品牌忠诚度对开发商微乎其微。而对于品质较差的住宅，开发商有较强的动机，将房屋的价格降低到可以接受的水平。

房地产业是一个资金密集型产业，离不开金融的支持，这可以从开发信贷和消费信贷两个方面体现。目前，在房价较高，重点是调整结构，而不是关阀门。打击投机加大中低档住宅供应。现阶段要考虑对房地产业的控制和监管。金融监管的重点是提高贷款质量，完善住房信贷机制。国外住房抵押贷款一般占银行贷款额的30%左右，而我国只占3%。要拓展消费信贷品种，实施还贷方式和利率创新。逐步推出等本等息还贷方式、递增还款方式、递减还款方式、全过程固定利率和分段固定利率还款方式等适应不同群体需要的贷款品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险，实行住房抵押贷款证券化，将金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作担保，发行债券，通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。

2004年以来，房价呈过快上涨的态势，具体特点表现为：一是房价涨幅突破两位数，二是房价猛涨的势头几乎横扫全国，三是增量房和存量房价格全面上涨，四是房价上涨的节奏过快过猛。房价过快上涨的后果是：①已累积了一定的行业风险和金融风险。②住宅首先是民生商品，其价格高低关系到多数人最基本的居住需求是否能够得到满足。③房价过快上涨增加了城市的商务成本，对其他产业发展产生一定的拖滞作用。

在房价飞涨的背后，人民币的升值预期是其推动力。据中国人民银行统计，我国到目前为止已有上千亿美元游资滞留于房地产。外资之所以大举进入中国房地产业，人民币升值预期是其重要原因，热钱流入将这两个敏感问题联系在一起。一架高速行驶飞机，硬着陆是很危险的。如房价过猛下降，将会影响整个中国经济。所涉及问题是：（1）中国房地产投资大约60%来源于银行贷款，再加上约2万亿元个人房贷，如果房价大落，好资产变成了呆坏账，将产生金融业无法承受巨大的风险；（2）城市农民工一半以上从事建筑业及与建筑业有关的行业，如果房价大落，必然会使房地产业萎缩。这样，很多农民工就会失业，农民增收的问题必将受到影响；（3）据中国社科院经济研究所李实教授的研究，2002年城市居民净房产价值占居民总财产净值的64.38%，房价大落意味着居民财产的缩水，进而影响到居民的消费心理，国内需求也会随之大落；（4）房地产占财税收入的比重较大，牵涉到其他经济部门和政府的政绩，因此政府就不能不审慎从事，一个产业的飞速发展，资金、资源、人力的高度聚集，使房地产行业几乎成为挟持整个国民经济的定时炸弹。幸运的是，国家已经出手，一边打压楼市投机，一边着手股权分置试点，从这两方面措施的力度，可以看出政府调控房地产业问题的决心。

宏观调控的目标是力争在短期内控制过快上涨的房价。首先，当前调控供应房价的关键在于结构性的调整，确保本地大多数中等收入的居民居住需求得以通过市场满足，打压投机需求。第二，抑制短期内房价过快上涨的势头，要充分利用现有制度框架内的手段。第三，地方政府要协调好增加土地收入和稳定经济发展的关系。第四，政府调控房价还需在房地产市场之外寻求一定的解决之道。财政解决公平问题，利率解决效率问题，需要双管齐下，多种措施配套。

三、促进住房公积金事业的发展，为满足中低收入者的需要发挥应有的政策作用

在结束福利分房之后，国家在政策设计上采取了两项措施，用以解决中低收入者的住房能力问题：（1）购房补贴；（2）建立公积金制。住房公积金制度是一项大家受益的政策，该项制度最早起源于新加坡，我国上海市最先实施住房公积金制度，我市于1994年建立这项制度，经过十几年的发展，我市住房公积金已成为职工解决住宅的主要融资渠道之一，因此，促进住房公积金制度事业发展应抓好以下几项工作。

1、抓好住房公积金的归集建立。进一步提高认识，充分利用新闻媒体、简报、信息等多种形式，开展宣传月活动，实行上门宣传和网上宣传，形成一个良好的政策氛围。市县（区）两级要加强与工商、劳动、人事、统计部门沟通，及时掌握单位和职工的底数及变动情况。要抓好典型，积极推进有一定规模的民营企业职工住房公积金制度的建立工作。探索城镇农民工、临时工，户口在外地的承德员工、户口在承德的外地员工等人员的住房公积金制度建立工作，不断扩大住房公积金的覆盖面，把更多的职工纳入住房公积金制度体系，充分发挥住房公积金制度在解决居民住房困难中的惠民作用。实行年度目标责任制，将公积金归集目标列入各县政府为民办实事项目，实行考核制，专项督导。

2、加强个贷发放和贷后管理，控制个贷风险。坚持从多方面入手，积极抓好个贷发放工作，一是在积极稳妥的基础上，在各县开展住房公积金贷款业务。目前各县住房公积金贷款发放较少，在当地住房贷款中占的比例非常低，要认真查找本县在公积金贷款发放中存在的问题，采取有效措施，推进个贷发放工作。二是加强信贷工作队伍建设，努力提高服务水平，以优质的服务促进个贷业务的全面推行。三是继续在简化工作程序上下功夫，认真研究贷款中再简化手续、再缩短时间、再降低费用的问题，方便群众办事。四是大力进行个贷政策宣传，让更多的职工和市民了解公积金，熟悉公积金的优惠政策。五是加强贷前贷后管理，规范操作程序，有效规避风险，努力控制个贷逾期率，确保资金安全。要启动个人信用信息系统建设，创建信用监督和失信惩戒机制。

3、加强资金调度，提高资金收益。积极应对政策性利率调整给公积金管理造成的不利形势，制定规范性的资金调度和使用制度，严格审批程序，明确责任，加强资金调度使用的规范性管理；在确保公积金提取和个贷资金需求的基础上，增强生财、理财意识，制定切实可行的调度使用计划，市中心争取每年购买部分国债，其余资金转为定期存款。鉴于个别城市公积金中心在运营中由于操作不当造成损失的教训，我市对市、县中心考核目标中，除归集额外，对个贷规模和增值资金作为指导性计划目标，不搞指令性，以免因追求增值而发生违规运作导致资金风险问题。

4、加强指导，积极稳妥地推进县区工作。一是抓好县级机构调整工作。目前调整县级机构的条件尚不成熟，各县区要依据资金规模的大小，对现有人员进行分流，保留2--4名业务骨干，其余人员由原主管单位妥善安置。二是县区公积金制度的建立工作。财政供养单位住房公积金没有列入预算的四个县，今年务必解决，可以低起点起步，以后逐步提高比例，不断扩大公积金建立率和覆盖率；三是加大对逾期项目贷款的清收力度。按照上级要求，坚持“谁放贷，谁负责”的原则，制定有效措施，确保逾期项目贷款全部清收；四是加强使用监管，确保资金安全。对出现坐吃本金问题的，要依法严肃处理，并追究相关人员责任。

5、用好增值收益，加快市公积金中心基础建设。在近期内，解决局域网软件升级和监督系统的问题，相关部门要给予支持，在2-3年内解决清理逾期项目贷款中办公用房占用公积金的问题。

6、完善各项管理制度，推进机关规范化建设。进一步建立完善各项内部管理制度，加强内部管理，统一业务流程。加强县区住房公积金的规范管理工作，提高管理服务水平，实现住房公积金规范化管理。公积金管理中心、监察、审计部门加强审计和稽核，确保公积金业务规范运行，防止出现违规违纪问题。