改革开放以来，全中国人民群众的住房条件得到了很大的改善，尤其是进入九十年代以来，我国各地城乡掀起了一个以拆旧建新、扩张城镇规模为特点的浪潮。以我市为例，八十年代末、九十年代初，全市人均住房面积只有4.3平方米，到2004年，已经达到了24.95平方米，过去遍布市区的低矮平房已基本被高大宽敞的楼房所取代。住房状况的改变不但改善了群众的生活，也美化了城市的环境，提高了城市的品位。

        一、我市住宅市场的现状及对居民住房需求的调查

      据统计，目前市区总人口为36万人，住房存量约为900万平方米，2004年人均收入为7538元，商品房平均价格约为为2131元/平方米。全市有房地产开发企业76家，由于我市房地产起步较晚，加之经济欠发达等因素，目前还没有具有一级开发资质的企业，二级资质的有4家，三级的有10家，四级20家,其余42家为暂定级企业。2004年房屋开发总量约为120万平方米，投资总额约为15.3亿元，销售量45.6万平方米,  销售额8.1亿元，占全市GDP的2.7 % 。

       随着经济的发展，人民的生活水平不断提高，改善自己的居住条件已经成了大多数人的共同愿望，但由于人们经济条件和消费心理的不同，对住房的需求也呈现出不同的层次。据2004年对市区七个街道办事处、三个乡镇约70000万户居民的调查，暂无购房意愿的有23392户，占被调查总数的33.42%；有购房意愿的有46606户，占被调查总数的66.58%。有购房意愿且有现实购房能力的有20973户，占被调查户的29.96%。据此推算，如要满足以上购房者的需求，2004—2007年市区应提供商品房21172套（其中住宅18963套，底商2309套），建筑面积176.4万平方米（住宅157万平方米，底商19.4万平方米）。平均年需提供住宅4734套、39.25万平方米，底商577套、4.85万平方米。

      为了掌握最新的社情民意，2005年3月，我们再次在市内部分社区、企业和机关单位进行了居民住房意愿调查。在对2088个被调查户的随机抽样调查中，有106户期望购买120平方米以上的住房，占被抽查户数的5.07%；252户期望购买100--120平方米的住房，占被抽查户数的12%；583户期望购买80--100平方米的住房，占被抽查户数的27.9%；1070户期望购买70--80平方米的房，占被抽查户数的51.24%；还有77户对居住面积无明确要求，占被抽查户数3.68%。由上述统计数字可以看到，期望拥有70--100平方米住房的居民占到了80%的比重，可以说是购房人的主体，在城市规划和住宅设计时应当充分考虑这一消费特点。

      在对居住室型需求的抽样调查中，需要1室1厅的51户，占2.44%；需用2室1厅的1002户，占48.95%；需要3室1厅的597户，占28.59%；需要3室1厅2卫的164户，占7.85%；需要3室2厅2卫的60户，占2.78%；对室型没有具体要求的214户，占10.25%。由于有近半数的被抽查对象需要的是2室1厅的住房，要求开发企业在户型设计时应充分考虑这一符合我市实际情况的市场需求。

        二、当前我市房地产发展所面临的机遇和挑战

      改革开放和国家大规模经济建设为房地产事业提供了良好的发展环境，使我市的住宅建设得到长足发展，但也要看到，随着房屋开发规模的不断扩大，以及一些地方出现的“烂尾”现象，学术届和行业内近年来一直对房地产市场是否存在 泡沫争论不休,     为预防经济发展过热，国家最近几年对这一行业采取了一些制约措施，如通过控制土地出让、抽紧信贷银根等措施，加强了对房地产开发的宏观调控。关于我市房地产的前景，结合国家经济走势和承德的具体发展特性,通过深入调研，我们认为既存在着发展机遇，也面临着不小的挑战。总的来说有利条件还是大于不利条件的。 有利的方面是:

       1、房地产业作为国民经济三大支柱产业之一，对国家和地方的经济发展有着举足轻重的作用，因此一直受到各级政府的高度重视。我市也不例外，多年来房地产业市场的高速发展不但带动了经济持续增长，也极大地改变了城市面貌，提高人民群众的生活水准。但由于我市的经济欠发达，住房水平与其他城市相比还较低，人均24平方米的居住水平还仅仅是刚刚跨入“居者有其屋”的初期阶段，距离到2020年实现人35平方米的小康水平还有相当大的距离，在房改后住房实物分配已经取消的情况下，这个任务最终还得通过房地产市场来解决。

       2、城市化进程需要房地产市场来支撑。我国当前正处在一个由农业国向工业国转变的过程之中，从全球房地产发展的一般规律说来，人1000美元3000美元的收入区间，是各国房地产业快速发展的最佳时期。我国2003年已经超过计划人1000美元，人民群众对住房需求空前高涨也就毫不奇怪。为了满足广大人民群众的需要，各地都开展了大规模的基础建设工作，住房建设在其中起着提供物质基础的重要作用。承德的情况也是一样，为适应经济发展的需要，我市新区的开发已经启动，城市建成区由过去的23平方公里扩大到约80平方公里，加上一些卫星城镇的建设，都需要大量的住房建设。

        3、需求拉动。我市的房地产市场发育虽晚，但发展很快，尤其是近年来，房地产投资快速增长，规模的扩大是由需求传导和决定的。当前，市场对商品房需求旺盛，可以作出“3＋1”的分析，“3”为三个方面的住房消费需求，“1”为住房投资需求。

      住房消费需求之一为“主动型”需求，这是指随着收入水平的增长，居民为改善和提高住房条件而主动买房和租房的需求。

      住房消费需求之二为“被动型”需求，这是指由于城市改造和拆迁力度加大，在货币化拆迁的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。

      住房消费需求之三为“自动型”需求，这是指在城市化进城中，原来不在城市中生活的人们出于某种原因“自然”而“主动”要求买房或租房的需求。我市这种情形近年来逐年增多，主要成员一是已致富的农民或商人，二是一些区县的领导，三是一些在外地工作的离退休人员。这些人或是中意承德舒适的居住环境，或是着眼于其商业条件，不管是出于什么目的，客观上促进了我市商品房市场的发展。

      投资型住房需求是指由于房地产兼有消费品和投资品的双重特性，在市场经济中必然会产生投资行为，尤其是在房地产市场景气度高的时期，投资需求趋旺是正常现象，在上海，住房投资比例达16.6%，长沙市的住房投资比例也达到16%，虽然我市的住房投资比例尚未进行具体统计，但经对一些开发公司的了解，去年销售的商品房中有相当大的比例是属于居民购置的第二套住房，由此可见购房人看中的正是住宅的投资价值。

      上面所说的是房地产业发展的有利方面，同时，当前也确实存在着一些制约这个行业继续发展的不利因素，具体归纳起来有以下几个方面：

       1、有鉴于上世纪九十年代日本出现的房地产泡沫和东南亚金融危机的教训，国家去年出台了一系列相关政策，对国民经济的结构进行调整，加强了对土地和金融两方面的控制。首先，2004年8月31日，国家终止了土地协议出让这一实行多年的获得土地的办法，而代之以通过招标、拍卖、挂牌出售等措施。通过这些有力措施，规范了行业行为，增加了在土地领域的透明度，避免了运行中的暗箱操作，有利于房地产业的健康发展。与此同时，国家还加大了对房地产金融业的监管，将金融机构的准备金率提高了0.5个百分点，从6.5%提高到7%；开发企业投资资本金率从20%提高到35%。同时，在去年11月和今年3月两次提高了个人住房贷款利率。把住了这两个闸门，增加了获得土地和资金的难度，加大了个人购房的成本，从而抬高了房地产业的准入门坎，这是国家从政策和结构上对房地产市场采取的宏观调控措施。

        2、 随着几年来房地产市场的大幅扩张，几年来很多有购房意愿且具备条件的人已经陆续实现了买房愿望，而那些不具备条件的人一时又筹措不到购房资金。也有一些人根据当前国家进行金融、利率调整的具体情况，对今后的利率走势产生了一定的预期，因此对房市抱着一种持币观望的态度。鉴于以上几种原因，致使当前房地产市场呈现出了一定的买方市场的局面，市场出现了一定的滞长状态，有些地方已经出现了大量的“烂尾楼”，这种情况在我市虽然表现并不是很突出，但不可否认在一定范围内也是存在的，有的房地产开发公司甚至十年前建成的楼房还没有全部售出，这种现象在一定程度上影响了房地产市场的发展。

       3、不可否认，近年来房屋价格的超常规上涨也是制约住房发展的因素之一。从世界房地产市场的长期趋势来看，如果没有大的社会波动和自然灾害，房价应该是平稳缓慢增长的，但中短期市场是周期性波动的，长期增长趋势是在中短期的波动中实现的，在这个实现过程中，在某些特定时期可能会发生大的甚至是剧烈的波动。房价的平稳发展只是一种理想状态，现实是房价在前进过程中有起有落、有 涨有跌，有时甚至是大涨大跌。以我市为例，近三年来房价上涨了30%—40%，这其中有土地价格和建材涨价的原因，也有开发商的销售理念以及购房人的消费心理所形成的综合因素，所有这一切结合起来，在客观上制约了房地产市场的发展。

      这些问题的错综结合，使我国一路前进的房地产行业遇到了很大的障碍，也为今后的发展造成了一定的困难。

        三、加强宏观管理和微观调控，保持房地产市场的健康发展 

      按照国际经济界通用的观点，建筑业是一个国家的经济支柱之一，对国民经济的发展有着举足轻重的作用。对收入水平达到一定阶段的居民来说，住房需求是一个持续平稳增长的过程，而房地产开发则是呈波浪型前进的，它的发展周期和规模受到经济形势、国家政策和消费心理预期等因素的影响和制约。在国际上，房地产开发是一项高投入、高收益的产业，一般都垄断在私有企业手中。中国的房地产行业有着与其他国家的不同之处，那就是对银行的高度依赖。发达国家的房地产企业自有资金的拥有量一般不低于60%，而我国绝大多数房地产企业的自有资本金都不超过30%，住宅的开发全靠银行的支持，这就给金融运营造成了一定的漏洞，特别是有一些不良开发企业，怀着不负责任的“捞一把就走”、“赚了是我的，赔了是银行的”赌徒心理，在一定程度上加大了形成金融风险的机率，这种情况前些年出现过不少，造成一些银行形成大量的呆坏帐。为了保护在我国刚刚起步的房地产业，并扶持其健康发展，国家近些年来出台了一系列调控政策，除了严把建设规模关以外，今年的5月11日，国务院办公厅转发国家发改委、建设部、财政部、税务总局等7部委针对一些大城市房价异常上涨制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，从保证中小套型供应、打击炒卖地皮、禁止期房转让等方面入手，制止“投机炒房”行为。这样做的目的是从控制房地产投资规模的角度来防止住宅市场出现大涨大落，舒缓地拉长需求链条，从而保护居民的购买意愿和置业热情，并努力促使其长时间保持一种平稳发展的态势，最终实现房地产市场稳定增长的目的。为了适应当前房地产开发中面临的新形势，我们认为做好下面几项工作对于保持和发展我市的房地产市场是非常必要的。

      一是加强政府的调控。对于一个健全的社会经济来说，政府的宏观调控是必不可少的，不管是计划经济与市场经济概莫如此，即使是号称自由经济的美国，它的财政部、商务部和联邦储备委员会等部门对它的经济发展所起的调控作用也是非常重要的。对于我国这样一个市场化程度不高、各种相关法律和规章制度尚不健全的国家来说，更应该加大政府的调控力度。对一些运行中出现的企业自身难以解决的问题，在一定的时机就应当由政府以操控人或调停人的身份出面加以解决。如为了拉动住房销售，一些城市实行的购房贴息措施，就只有政府才能够做得到。群众对近几年来住宅价格持续走高意见很大，已经引起了全社会的关注，温家宝总理在全国人大三次会议曾两次提到要抑制房地产价格的快速增长。如果放任自流或完全靠市场自身调节，这个问题根本不可能得到妥善解决，必须依靠政府的宏观调控。比如在土地问题上，在当前市场房价高企的形势下，如果所有建房用地完全通过“招拍挂”来体现其使用价值，势必会进一步抬高房屋售价，造成更大的供需矛盾，因此应该由政府通过适当的方式加大对土地供应的调控，再辅之以其他手段，逐渐将房价降下来。再如空置房、烂尾楼问题，开发企业由于经营权限、协调能力以及与其他单位的关系等一系列问题的牵制，一般来说是无法自己圆满解决的，但如果这一问题长期得不到解决，势必造成资金的大量积压和资源的浪费，甚至会给开发企业的生存带来影响，所以这样的问题一般都是由政府出面采取各种手段加以解决，海口、珠海等很多城市在这方面已经作出了很好的榜样。再比如对房地产开发项目的安排，由于建筑物使用周期有几十年甚至上百年这一特性，稍有不慎不就会影响城市总体规划甚至危及人民群众的生命财产安全，为了少搞一些“遗憾工程”，政府也应当本着科学、公开、择优的原则，加强对建筑监理和技术监督方面的管理，对规划安排和开发企业的选择严格要求，使建设产品真正成为提高城市品位、促进经济发展、愉悦人们心灵的精品。另外，央行两次升息的幅度虽然都不大，但其所显示的符号特征及政策趋向是明白无误的。总之，政府要充分发挥好宏观调控功能，实现资源的合理配置，促进房地产经济的健康有序发展。

       二是进行结构调整。由于我市的经济发展欠发达，市场发育不完善且缺乏统筹规划，因此造成各家房地产开发企业小本经营、各自为战，基本上还处于“诸侯纷争”阶段，缺乏大兵团作战能力，致使多年来我市没有一个达到一级的开发公司，几个勉强获得等级的企业也是惨淡经营、小打小闹，而众多的小开发公司特别是一些“草台班子”式的企业，出于自身利益和运营条件的考量，采取“捞一把就走”的策略，大多没有长远打算，这种情况既容易浪费资源，也不适应今后城市大扩张的需要。为了与新形势相适应，迫切需要将现有的开发企业进行重组、合并或改造，使我市形成以一、两个具有较大资金拥有量、较高技术含量和经营规模的开发企业为核心的房地产开发、建设集团，辅之以一些规模较小、水平相对较低的其他企业，形成高低搭配、多种体制、多种经营模式的经营结构，以“诚信为本、质量领先、周到服务”为宗旨，在不同层面上为我市的房地产开发建设服务,同时也求得自身的发展。此外，在经营理念上也要着力提高，为适应城市发展和人民生活的需要，要树立品牌意识，努力打造出体现我市文化传统和氛围的房地产品牌。一个知名品牌的无形资产的价值已经逐渐被广大群众所接受，人们对品牌的追求不光是对构成其内在质量的信任，还包含对时尚和荣誉的向往。相同质地、相同款式而品派不同的商品在价格上所体现出来的巨大差异，表明人们对品牌的认同和价值取向。在产品结构上，按照市场的近中期的实际需要，统筹安排好住宅与商业及办公用房的开发建设比例。在房屋档次结构上，根据我市不同阶层居民对住房类型的需求，合理安排好高、中、低档住房的开发规模，以求尽量满足绝大多数人的喜好和实际需求，保证市场供应的科学和效益。我市的开发企业应该在这一方面多下一些功夫，借鉴外省市一些地方的成功作法，创造出能切合市人需要、市人乐于接受的品牌和产品来。

      三是做好金融服务。在当前国家对房地产业实行金融调控的状况下，如何做好金融服务，以扶植和促进我市房地产业的健康、稳健发展，是我们面临的一个严峻课题。我们认为，虽然当前的大的金融环境对房地产业的发展有一些不利的地方，但根据我市经济发展的具体情况，以及我市居民对住房的需求现状，以金融手段促进房地产的发展还是有一定的前景的。首先，我市的城市化程度还比较低，处于初期发展阶段，居民的居住水平还不高，很多人对改善住房条件充满希望并抱有很大的热情，这就给住房建设提供了良好的前提。其次，通过调查，我们发现当前虽然房价较高，但市场对住房的需求量仍然较大，在调查中，有41%的人表示有买房的意愿，还有23%的人正在考虑。在准备买房人当中，有41.1%的人准备选择公积金贷款，有19.1%的人选择商业性银行贷款。这一方面说明居民在买房时对金融扶持的依赖性较深，同时也证明了住房金融业务特别是公积金个人住房贷款的发展空间还很大。针对这种情况，我们认为下一步应该努力做好三方面工作。

      第一是要努力探索提高金融市场对住房需求的扶持力度，在以投资拉动市场的门栏抬高之后，应着力探索以需求来拉动市场的新途经。按照社会经济学的一般规律来说，人们对住房的需求是一个持续的过程，特别是在经济发展到一定程度以后，以提高和改善住房条件为主要目的的住房需求会持续稳定地增长，而不以政策调整为认知取向，这一点在我国十几年来的住房建设实践中已得到了充分显示。因此今后应该积极探索如何以扶持居民个人住房需求为主的住房金融措施。

       第二要努力提高金融服务质量。这里有三层意思，一是说要以“以人为本”为工作宗旨，以提高服务效率为目标，挖掘一切潜力，全力为服务对象打造出一个高效、便捷、舒适的环境，使需求者不再视办理贷款为畏途，使他们乐于接受我们所提供的服务。二是说在确保资金安全的前提下，努力将金融服务覆盖到社会的每一个角落。在我们的工作中曾经不止一次遇到过贷款数额不超过5万元的职工，有的人甚至只贷2万元。据我们了解，这些人绝大部分都是企业工人，为了改善居住条件，倾其所有积蓄，但资金仍然还有一定缺口，在求告无门的情况下找到我们求助。对于这种情况，我们不但要热情服务，还应该进一步思考如何将我们的服务覆盖到这一层面的每一个人。三是要用金融手段抑制一些人的“炒房”行为。调查发现，现在我市有一部分人利用银行贷款的便利，特别是公积金贷款的优惠政策，多次利用贷款来“炒房”，从中谋取私利。为了体现社会公平,同时也为了大多数人的切身利益，下一步我们准备对在1—2年内曾经使用过贷款的人暂停发放购房贷款，以防止他们再一次参与“炒房”。

      第三是着手建立我市的信用评价体系。多年来由于体制及其他诸多方面的的限制，我国的个人信用体系始终未建立，人们普遍缺乏尊重市场规则的意识，这一现象是造成市场普遍缺乏诚信理念的根本原因，对在我国全面建立社会主义市场经济非常不利。为了开创这方面的工作，同时也为了金融运行的安全，针对我市职工居民相对稳定、人口流动性小的特点，我们准备结合几年来开办公积金贷款中积累的资料，会同各家商业银行和城市信用社，首先利用贷款人几年来在信贷方面的诚信表现，采用计算机网络资源共享的手段，初步建立一个城镇居民信用等级评价系统，并积极创造条件，争取逐步将其推广到全市各个方面，以利于我们安全稳妥地开展工作。

      按照十届人大三次会议提出的“以人为本，创建和谐社会”的要求，结合当前开展的“保持共产党员先进性教育活动”，在今后的工作中，我们要广开思路不断进取，加大工作力度，努力提高住房公积金的归集量，着力夯实职工对公积金贷款需求的资金基础，为促进我市的住房建设，实现我市经济的跨越式发展作出更大的贡献。